Eric 2022年12月14日，国家印发了《
扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）
》，在这个“
纲要
”中，特别提出一点：
推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张，支持培育新生中小城市，合理确定城市规模、人口密度、空间结构。
这说明什么？
说明中国的城市发展格局又开始进入到了“
遏制大城市发展，支持中小城市
”发展的原有轨迹上来了。
同时也意味着什么“
深圳扩容、燕郊入京
”等理想也基本无法实现了。
中国大城市的“
持续扩张
”，基本梦碎了。
那么，如何推进“
超大特大城市的瘦身健体
”呢？
根据国家发改委公布的《
“十四五”新型城镇化实施方案
》，里面就明确提到“
推动超大特大城市转变发展方式
”：
第一，有序疏解
超大特大城市
的“
一般性制造业、区域性物流基地、专业市场
”等功能。
第二，有序疏解
超大特大城市
“
过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源
”。
最典型的就是北京的“
大疏解
”。
北京“
城市大疏解
”分成两个阶段：第一阶段是疏解一般制造业、物流基地和专业市场等功能。
这部分功能大部分都疏解到了“
环京地区
”，而且经过5年左右的时间，北京大多数的一般制造业、物流基地和专业市场，基本都已经被疏解出了北京城。
北京都市圈已经基本有了“
雏形
”。
北京“
城市大疏解
”的第二个阶段是疏解
公共服务资源
和
央企总部
，包括北京部属高校和央企总部。
这部分功能由于是带有很强的“
行政命令
”，而且是集中疏解到“
雄安新区
”，因此成功率极高。
可以说，经过两个阶段的“
大疏解
”，北京已经基本完成了“
高质量发展
”，是中国首个实现“
瘦身健体
”的大城市。
北京“
瘦身健体
”的成功，打开了中国大城市的“
大疏解
”之路。
未来会有越来越多的特大超大城市，会逐渐进入“
大疏解
”时代。
尤其是随着“
都市圈时代
”的到来，进入到“都市圈”的中小城市会承接来自于中心大城市的“
疏解功能
”，从而实现发展。
而中心大城市除了会把“
一般制造业、专业市场、物流基地
”逐渐放在都市圈的中小城市，同时也会把
三级甲医院、优质中小学、高校资源
等优质资源进行分享。
中国的“
都市圈时代
”从此进入了快速发展期。
目前中国已经批复了“
七大城市都市圈
”，未来可能还会逐渐批复“
北京都市圈
”，“
上海都市圈
”，“
广州都市圈
”和“
深圳都市圈
”。
进入到“
大城市都市圈
”的中小城市，将会分享到大城市的
优质教育、医疗资源和产业资源，
因此得到更好的发展机会。
那么，随着中国大城市逐渐进入到“
大疏解时代
”，中国大城市的房价会怎么变？中国大城市的房价真的会下降吗？
比如随着北京的央企总部、高校
逐渐疏解
到雄安新区，引发了很多人对北京房价的“
极度担忧
”，认为北京房价“必跌”。
这种猜测纯属“
多余
”。
其实恰恰相反，进入到“
大疏解时代
”和“
都市圈时代
”的中国大城市，房价不仅不会“
下降
”，反而会出现“
城市高房价现象
”。
原因主要是有两个：
第一，
中心大城市
疏解出去的功能大多数都是“
中低端功能
”，比如专业市场、小商品市场、一般制造业等。
而中心大城市
虹吸的功能
，却都是“
中高端产业功能
”，比如北京的新能源汽车、生物医药等，还在不断增加。
所以中心大城市依然是“
高薪就业机会
”最多的城市，而且是越来越多，只会越来越吸引人口进入，尤其是中国的大学生。
中心大城市依然是“
高收入就业机会
”最多的地方。
第二，随着“
大疏解
”和“
都市圈
”的到来，中心大城市的将逐渐进入“
减量发展
”阶段。
也就是说，中心大城市的“
土地供应
”和“
住宅供应
”将会减少，将更多的土地指标留给了其他中小城市。
这样一来，人口是越来越向中心大城市蜂拥而至，但是住宅供应量却越来越小，从而导致中心大城市的房价反而越来越高。
所以进入到“
大疏解时代
”和“
都市圈时代
”的中国大城市，房价会下降吗？
其实真的未必。
人口永远都是心向大城市的，因为只有大城市才能提供“
更高的收入
”，“
更好的医疗和教育水平
”，“
更多的社交机会
”。
但是随着强制性的“
严控大城市的发展
”，尤其是“
人为的控制大城市的人口流入
”和“
住房供应
”，从而导致“
大城市的生活成本
”越来越高。
年轻人想要进入大城市，将会付出越来越高的成本。
所以进入到“
大疏解时代
”和“
都市圈
”的中国大城市，房价不仅不会下降，而且房价会持续上升，用来彰显大城市的“
稀缺性
”。
综上所述，我们认为：中国越是控制“
大城市的发展
”，那么大城市的“
资产机会
”就会越珍惜，越稀缺。
因为中国的大城市已经不再片面的
追求“大”，追求“全”
，而是追求更高的质量，更有技术含量的发展。
这也就意味着进入到
中国大城市
的机会，会越来越少。
因此，中国大城市的房价，只会越来越高。
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