Tom 一、公募基金REITs运营管理的政策及实践背景
2023年3月1日，国家发改委发布了《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），该通知强调：要充分认识运营管理的重要性，加强基础设施REITs项目运营管理，有利于向社会更好提供公共产品，保障公共利益；有利于提升项目运营质量和收益能力，保障投资者利益；有利于实现项目公共属性和经济属性的有机统一，保障基础设施REITs市场的平稳健康发展。同时，运营管理机构应结合项目情况，依法合规创新运营模式，科学合理制定运营计划，做好底层资产更新维护，保障项目运营和收益的可持续性。要积极采用新技术、新工艺、新材料，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力。要努力创新商业模式，挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，提升REITs产品的市场价值。
由于担任基金管理人的基金公司在具体基础资产运营领域存在不足，公募REITs产品在运营过程中通常会由基金管理人聘请具有资产运营专长的外部管理机构来支持基础设施资产的运营。外部管理机构是REITs试点初期非常重要的参与角色，在实操过程中外部管理机构可以是原始权益人的关联机构，也可以是独立第三方机构。外部管理机构的聘请可以为REITs资产的运营提供专业服务，弥补基金管理人在特定领域以及项目细节上的短板，提高基金运作效率。
二、有关REITs产品外部管理机构的法律规定
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“证监会第54号文”）第三十九条规定可知：基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托外部管理机构负责第三十八条第(四)至(九)项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免除。基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等事项。其中，服务协议可约定的事项包括：
一、为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
二、制定及落实基础设施项目运营策略；
三、签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
四、收取基础设施项目租赁、运营产生的收益，追收欠缴款项等；
五、执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
六、实施基础设施维修、改造等。
《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》要求：“基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力。”
同时，外部管理机构应当符合《证券投资基金法》规定并经中国证监会备案。并持续符合下列要求:
(一)具有符合国家规定的不动产运营管理资质(如有)；
(二)具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有5年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于2名；
(三)公司治理与财务状况良好；
(四)中国证监会规定的其他要求；
三、 外部管理机构详解
REITs试点采取“公募基金+ABS”结构运作，其管理结构如下图：
由图可知，外部管理机构与基金管理人的配合，对REITs基金的经营尤为重要，两者的良好合作有助于REITs基础资产经营稳定，发挥相应的市场价值，保证REITs长期运作的价值。
在运营管理过程中，公募基金管理人及其外部管理机构面临的挑战诸多，例如：2023年5月26日，华安基金管理有限公司披露《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金哲库科技退租事项缓释措施的公告》和《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募拟新购入资产最新招租进展公告》，即哲库科技（上海）有限公司（以下简称“哲库科技”）2023年5月16日以邮件形式向上海张江（集团）有限公司（以下简称“张江集团”）发出说明函，确认哲库科技近期将会从张润大厦完全搬出，后续不会有进一步的租赁需求。
截至公告日，基金管理人接到张润置业通知，张润大厦已收到4家客户书面租赁意向书，明确租赁意向面积合计为15,108.12平方米，占哲库科技退租面积的78.22%。目前，正式签约工作正稳步推进，签约完成后，张润置业租赁面积签约率将达到83.6%。此外，上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司还储备了多家潜在客户，推介工作均在积极推进中，将全力保障换租工作平稳过渡。
在面临公募REITs基金底层资产运营中的可能出现的问题时，外部管理机构需要及时做出反应和决策，配合基金管理人工作，避免因底层资产日常运营不当对基金带来负面影响。外部管理机构与基金管理人之间的委托关系，使得两者的运营管理、合作协调是REITs产品的核心。
总结首批公募REITs外部管理机构如下图可知：首批公募REITs产品中，选择独立第三方机构作为项目管理人的只有华安张江光大园REIT，其余REITs产品皆选择原始权益人或其100%持股子公司作为公募REIT的外部管理机构。
首批REITs产品大多选择原始权益人及其100%持股的子公司作为外部管理机构的目的更多在于建立完善的治理制衡机制；原始权益人及其子公司在其负责领域专业化程度较高，更能够发挥其专业能力。
四、外部管理机构运营中存在的风险及其监管措施
由于大部分外部管理机构提供服务时，管理费用的计算基础为REITs底层资产的规模，因此，可能会产生外部管理人为自身利益，短期扩大资产规模，从而收取更多管理费的投资风险。在同时管理多个REITs产品的情况下，管理人可能会根据自身利益最大化进行权衡取舍，将投资机会最终给予对自身最有利的REITs，从而不利于其他REITs的管理。同时，外部管理机构也可能利用管理便利，进行关联交易，从而损害投资者利益。
因此，聘请外部管理机构进行运营，所面临的代理问题具有复杂性，运营过程中由于利益冲突和信息不对称而引发的产品风险可能更为严重。
《证监会第54号文》第四十条规定：“外部管理机构受委托从事基础设施项目运营管理的，不得泄露因职务便利获取的未公开信息，不得利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关交易活动。外部管理机构同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。外部管理机构不得将受委托运营管理基础设施的主要职责转委托给其他机构。外部管理机构应当配合基金管理人等机构履行信息披露义务，确保提供的文件资料真实、准确、完整。”
为避免外部管理人运营不当，根据《证监会第54号文》第四十一条规定可知：基金管理人应当持续加强对外部管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查外部管理机构就其获委托从事基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年1次。在委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
在外部管理机构违背其勤勉尽责、专业审慎运营管理基础设施项目的义务，因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失，依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为，以及外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职，或出现其他基金管理人应当在基金合同等法律文件中明确约定上述解聘外部管理机构情形，基金管理人应当解聘外部管理机构。
五、结语
REITs基础资产的运营与基金管理人聘请的外部管理机构有关，总结首批公募REITs基金的交易结构可知，大多数情况下，基金管理人会选择原始权益人或其关联方对基础资产进行运营管理。为保障基础资产的稳健运营，在聘请专业领域经验丰富的外部管理机构对运营REITs基础资产的情况下，基金管理人应当提升自身管理水平，加强对外部管理机构的监督，做好运营这一关键环节，保证REITs产品的持续经营和长远收益。
作者介绍
赵婧，西南政法大学法学学士，树人律师事务所金融证券部助理律师。入职以来，多次为中国银行股份有限公司青海省分行、中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司提供合同审查、法律咨询等常年法律服务。为青海省国有资产投资管理有限公司、中国华融资产管理股份有限公司提供股权融资服务，多次参与中国农业银行股份有限公司西宁各支行、中国华融资产管理股份有限公司青海省分公司不良资产尽调项目，在常年及专项业务领域具有丰富经验。
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