一、如果前期存量房贷固定利率非常低的，不建议转LPR，坚持现有固定利率不变

1、我们先看央行调整存量贷款定价机制的本意是什么？

本意即价格双轨制。央行创设一年期LPR和五年期LPR，前者针对实体经济，后者征对房地产，两者并不一定同步变动。比如过去6个月来，一年期调整4次，五年期调整二次，而且幅度远低于一年期。

变以LPR为锚真正厉害的一点是：实现了楼市利率与实体利率分离，为楼市定向调控提供了可能。打个比喻，它就象都江堰的作用，经济不好央妈大水漫灌的时候，你以为能雨露均沾，对不起，按揭利率不下调。

2、LPR由谁决定？

LPR由30家商业银行共同给出，而不是之前的基准利率由人行决定，也就是说，资本己经取得了定价权，而资本，是要逐利的。＂存量贷款有的选，新房奴必须LPR＂，你认为，到时候LPR还有下降的动力？再则，从锁定风险的角度考虑，前几年大量的按揭贷款执行的是同期基准*0.9甚至0.8或更低，现在实际执行利率只有3点几，可以说占了银行的便宜。对于这部分人而言，通过选择固定利率锁定当前较低的利率，而不是追逐未来更低的利率，才是理性的选择。

二、如果前期存量房贷固定利率比较高，建议转LPR，享受中短期利率下调的好处，如何转呢？

1、满足①2020年1月1日前已发放贷款或已签订合同未放款；②参考的是贷款基准利率；③浮动利率，三个条件可以转“LPR”。

2、混合贷，只转商贷部分，公积金按原合同

3、房贷必须转换成5年期以上LPR，前期贷款基准利率打折无用，转换成LPR，定价改为加基点，不再上下浮动；

4、加基点点差，原合同房贷利率4.5%，转成LPR后房贷利率4.8%，4.8%-4.5%=0.3%，即30个基点点差，基点点差不变，LPR上下浮动；

5、房贷重新定价周期不能每月重新定价，最短1年，最长不限；

6、也可转成固定利率，比如固定利率4%不变，可执行到合同到期。