autumn 美楼市抄底指南：15万美元买华盛顿附近连栋屋
美楼市抄底指南：15万美元买华盛顿附近连栋屋 更新时间：2010-7-17 0:04:51 当中国各大城市房价连连攀升时，美国房地产在金融危机冲击下，已经历了3年的低迷期。美国房地产市场经过3年的回调震荡，现在仍处于低位，正是购买自住房和投资房地产的好时机，但专家警告：需谨慎入市。 当中国各大城市房价连连攀升时，美国房地产在金融危机冲击下，已经历了3年的低迷期。美国全国总体平均房价已经跌回到7年前的水平。于是，卖中国房子，到美国抄底的故事，每天都在旅美华人社区中上演。更有一拨又一拨的中国“炒房客”来美探市，以期在美国数十年难得一遇的房市低谷中入市抄底。
在美国生活的苏女士最近回北京一趟，在国家房地产调控措施出台之前的最后一刻，把她位于东三环边上的小两居给卖了。这个56平方米的房子卖了110万元人民币，她打算换成美元，在美国首都华盛顿附近的小城买一栋15万美元的连栋屋，而这种连栋屋在4年前美国房地产高峰期曾卖到30万美元。
苏女士的故事在旅美华人中并不罕见。当中国各大城市房价连连攀升时，美国房地产在金融危机冲击下，已经历了3年的低迷期。美国全国总体平均房价已经跌回到7年前的水平。于是，卖中国房子，到美国抄底的故事，每天都在旅美华人社区中上演。更有一拨又一拨的中国“炒房客”来美探市，以期在美国数十年难得一遇的房市低谷中入市抄底。
美国城市房价到底贵不贵？
美国媒体笑称，现在但凡在北京二环以内拥有住宅的人，都有投资移民来美的实力。根据美国现行的移民法，只要你在美国特定的工业园区投资特定产业50万美元以上，雇佣10人以上，就可以办理投资移民。这是目前除杰出人才、与美国人结婚以及政治庇护之外，获得美国绿卡最快的途径，它已成为中国富豪移民美国的捷径。中国的房地产高潮，正在创造这样一批富豪。
如果说5年前，有点积蓄的旅美华人还回国买房的话，现在的情况已经倒挂。美国房价最贵的地区是旧金山、纽约、洛杉矶和华盛顿等大都会，不过与北京、上海、深圳等中国大都会相比，即便不比较两边的收入高低，中国城市的房价也与美国的有一拼了。
以下是美国房地产经纪人协会统计的2009年底美国15个主要大都会地区二手独立屋的中位价格，从中可以看出2009年与2007年相比，多数城市的房屋价格有明显回落。
应该指出的是，这里中位价格指的是所有售出二手独立屋的中间价格。具体到每个城市，因为区位不同、面积大小、学区好坏、新旧程度，每栋房子的价格大有不同。以首都华盛顿而言，要想买一套学区很好，周边环境好，实际使用面积在150平方米左右，房龄在40年以内的二手独立屋，大约需要60万~70万美元，也就是比中位价格贵一倍以上。其他城市大体如此。
在纽约曼哈顿和旧金山市中心这样寸土寸金的地方另当别论，曼哈顿一个两居室的小公寓卖70万到80万美元很正常。旧金山市中心的3居室连栋屋卖300万到400万美元，也毫不奇怪。在旧金山以南80公里的硅谷附近，因为高科技白领多，是有钱人的聚集之地，平均房价居全美之首。
美国房地产市场一大特点是，房屋的区位非常重要，好区与差区的房价能相差10倍以上，而北京北城与南城房价一般也就是一倍的差价。以首都华盛顿为例，东北区、东南区是治安不良、学区较差的市区，尽管通地铁，交通方便，但一套实用面积70平方米左右的二手两居室公寓，竟然只卖5万美元左右，而同样的公寓在距离20公里外的好区，要卖40万美元。
美国四口之家年均中等收入大约在5万美元左右，大都会地区高一些，比如华盛顿附近弗吉尼亚州费尔法斯县的家庭年均中等收入是8万美元左右。也就是说，中产阶级家庭不吃不喝，5年左右能在较好的区域买到一套比较像样的住房。
现在入市抄底时机对不对？
美国房地产市场经过3年的回调震荡，现在仍处于低位，正是购买自住房和投资房地产的好时机，但专家警告：需谨慎入市。
美国房地产协会唯一的亚裔常务理事童忠益博士在接受笔者专访时指出，美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰，然后持续下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地区已止跌，正从谷底非常缓慢地、挣扎式地企稳回升。
据标准普尔Case-Shiler住房价格指数显示，全美住房价格3年多累计下跌33％，相当于倒退7年，回到了2003年5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19％。这是自上世纪30年代大萧条以来最大的跌幅，并成为直接引爆美国次贷危机和全球金融海啸的导火线。
童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于美国政府救市措施的强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌的可能。
他认为，美国政府对房市最有效的两大干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。
首次买房退税政策诱使许多对买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5％以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年的颓势，增势迅猛。2010年4月份二手房交易量创几年来最高。
美联储购买“两房”债券则使按揭贷款30年固定利率至少降低了0.5~1个百分点，让人们有了更强的住房购买力。
曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年的市场只能谨慎乐观。
首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税的政策，2010年4月30日到期。5月份美国住房销售已出现回调。
童忠益预计，政府救市政策退市后，美国房地产能否靠市场自身的力量保持稳定，尚需观察。在较坏的情况下，全美住房价格可能在2010年下跌3％~6％左右。不过他对房市还是谨慎乐观，因为即便刺激政策退市，房价已处于合理低位，房贷利率处于历史低位，金融系统更趋稳定，信贷市场逐渐回复常规。随着经济复苏，人们的消费信心将进一步恢复。乐观的情况是，美国房地产市场在2010年夏季跌宕起伏，到秋天稳住阵脚，2011年春夏稳步回暖。
童忠益认为，2010年将是美国房地产市场战略僵持阶段，亦即大量购房者纷纷进场而导致房价上行的力量与大量法拍屋继续涌现待售的下行力量相互对抗，从而使美国住房的销售和价格运动处于胶着僵持状态。
过去3年美国房价大跌的一个重要特征,是使用次级贷款的低端住房因为还贷违约而遭致法拍，以低于市价三成以上的价格大批量抛售。随着金融危机进入后半段，低端住房法拍高潮已过，但违约法拍出现向中高端住房蔓延的趋势。
根据美国抵押贷款银行家协会公布的数据，2009年第三季度，美国有高达9％的住房抵押贷款已经违约超过了3个月或其住房产权被银行收走而惨遭法拍。曾任RMIC住房按揭贷款保险公司首席经济学家的童忠益预计，未来次贷的违约法拍数量将大幅下降，多以中高价位住房为抵押的次优贷款和优质贷款却可能在2010和2011年迎来违约高潮，因此，预计今后两年将有较多中档以上房子涌进廉价的法拍市场，使房价面临下行压力。
童忠益分析，次优贷款的住房法拍将在2011年达到高峰，主要是因为次优贷款中有不少屋主使用可调整利率贷款，今明两年面临利息重算和月供重置，贷款月供将骤然升高，让屋主难以承受。另一方面，不少使用优质贷款的中高价位住房屋主则面临就业市场不景气的压力，一旦此类屋主失业，难以承受大房子沉重的还贷压力。
从房屋类别看，公寓的波动性比独立屋大，住房市场好的时候，公寓的涨幅通常比独立屋大，但在市场不好时跌得也更凶。
到美国哪个城市买房较好？
全美房地产市道虽呈现止跌回暖势头，但具体到不同地区，则是冷热有别，下跌和回升的快慢差异极大。童忠益根据对Case-Shiler房价指数的分析将全美主要城市分为四大类：
第一类，包括赌城拉斯维加斯和亚利桑那州的凤凰城。
这两个城市房价下跌时间持续3年零两个月以上，累计降幅在5成4以上，市场最糟糕。拉斯维加斯房价下跌3年半，跌幅达5成6，截至2009年10月还没跌到谷底，2010年仍不看好。
第二类，包括加州的洛杉矶、旧金山、圣地亚哥，佛罗里达州的迈阿密和坦帕，密歇根州的底特律。
这些城市的房价从顶峰到谷底，大多持续下滑了3年多，累计降幅都在4成以上，在2009年中基本见底。
重灾区加州的法拍高潮已过，目前买卖相对活跃，2010年相对看好。
第三类，包括纽约、华盛顿、芝加哥、西雅图、亚特兰大、明尼苏达州的明尼阿波利斯、俄勒冈州的波特兰等。
这类城市房价下跌持续3年左右，累计降幅2到4成，2010年预计恢复较快，但亚特兰大是例外，当地房贷诈骗案比较猖獗，法拍高潮尚未过去，因此房价仍然面临不小的下行压力。
第四类，包括波士顿、得克萨斯州的达拉斯、科罗拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫兰、北卡罗莱那州的夏洛特。
这些城市属于轻灾区，过去涨得少，这轮跌得也少，累计跌幅基本都在1成多，2010年比较看好。不过不排除其中一些地区，如得州的某些地方可能因为就业市场不景气，贷款违约率可能上升，房价仍会下行。
这两年，在底特律的市中心，挂牌1000美元到1万美元出售的房子比比皆是，但依然卖不出去，为什么？因为这个没落的汽车城的中心地带，已经成为治安极度混乱，连警察都管不住的地方。住在这里，左邻右舍都是破败的空房，成为盗贼和流浪汉的藏身之处，你必须备枪自卫，抢匪明目张胆地入屋抢劫，报警后警察要两三个小时后才能到现场，而且基本上是不了了之。每年你还要交上千美元的物产税和物业管理费。这种房子有谁敢买，又有谁敢住呢？
最近美国主流媒体就报道了一个住在底特律市中心的黑人白领妇女的故事，她家几乎每年都要遭抢，强盗猖狂到光天化日之下，直接铰断防盗警报器，逍遥自在地入屋抢劫，然后扬长而去的地步。为了自卫，这名妇女养了一条大狼狗，这使她在3年内免遭抢劫，但最近的一场火灾，烧死了她的狼狗，也彻底毁灭了她对自己家园的希望。她终于搬离了这个生活了10多年的社区，到相对安全的郊外去了。
由以上分析可以看出，目前仍然是国内投资者来美抄底房地产的好时机，但作为不在美国工作和生活的外国房地产投资者，无法在美国申请按揭贷款，基本上只能用现金购买。想投资美国房地产市场需要注意很多问题：
第一，大笔资金的进出需要通过正规渠道。中国有外汇管制，而美国对大笔资金流入也有监控，以防国际犯罪组织进行洗钱活动，所以个人投资美国房产，资金汇入必须通过正当合法的渠道，以免遭到查处。
第二，找一个可靠、负责、专业的房地产经纪人，帮你在选择房子和交易过程中把关。美国的房地产法律很健全，但交易过程中有许多细节，外来人并不清楚，找经纪人比较省心。买卖双方的经纪人将各得到售房人相当于成交价3％的佣金，有些华人房地产经纪人会给买房者1％~2％的佣金回扣。
第三，要考虑投资美国房地产的日常成本。美国房地产要交物产税，各地税率不同，一般是每年要交相当于上年度政府对该处房产评估价的1％~2％的物产税。举个例子，你在美国投资一套政府估价为30万美元的房子，每年至少要交3000美元的物产税。
美国公寓楼的物业管理费很贵，少则每月200美元，多则每月上千美元。连栋屋的物业费大约在每月50到100美元之间。独立屋大多没有物业管理费，但所有的维护成本全部自理，一旦发生维修，基本上需要几千美元。
也就是说，投资一套30万美元的房子，如果是公寓房，每月的维持成本大概在500~1000美元之间；如果是连栋屋或者独立屋，每月维持成本在300美元以上。
第四，下一个需要考虑的问题就是，房子能否租得出去，租金有多少，能否涵盖维持成本？
一般而言，大都会地区交通方便的商务区，房子比较好租，租金也高。像纽约曼哈顿，一居室公寓房租2500美元，那是便宜的。30万美元的公寓，在华盛顿地区大约可租两千美元左右，每月可挣1000美元左右。30万美元在房价较高的纽约、洛杉矶、华盛顿等地，根本买不到好区的连栋屋和独立屋，差区的连栋屋和独立屋每月租金在1500美元左右，每月也是挣1000美元左右。
出租房子还要考虑两个问题：第一，租户是否可靠，每月能否定时交租金。在美国，因为租户遭遇经济困难，交不起房租而拖欠的情况经常发生。而美国许多州的法律偏向保护租户利益，打官司旷日持久，最后受拖累的还是房东。赶上一个赖租的房客，房东只好自认倒霉。第二，有持续半年以上的租金收入，要向美国政府交税。逃税一旦被查出，将面临罚款甚至牢狱之灾。
第五，最需要考虑房子的升值潜力。在美国房地产市场最高峰的2004年到2006年，热门地区的涨幅每年也在20％左右，这些地区多数是经济发达、商业活跃、气候温暖、人口密、族裔多元的大都会地区，这些地区在过去3年房价降幅较大，但以后回升的空间更大。美国中西部农业州，房地产市场一直相对稳定，跌幅不深，涨幅也不大。长期而言，美国总体房价的年均涨幅是4％。
在美国投资房地产，区位非常重要，美国房地产界人士有句口头禅：“location,location,location”，房子所在区域好不好，交通方便否，治安好不好，学区好不好，直接决定房子的租金高低和以后的升值潜力。
在美国大都会地区，看房地产的区位好坏，有一条基本规律，那就是越往深山老林里走，越是高尚住宅区。公共交通不方便的地方，由于闲杂人等少，低收入的非法移民难以进入，成为那些自家有多辆汽车的高收入阶层坚守的阵地。像纽约的长岛、华盛顿附近的大瀑布和波托马克区都是如此。但除非你很有钱，投资美房地产并非越高尚区越好，这种地方的房价巨贵无比，但未必好出租。
总而言之，投资美国房地产，最好选择在经济比较繁荣活跃的东西海岸大都会地区，综合考虑价格、区位等因素，作出谨慎理性的综合判断。
