John 环球金融中心怎么卖
环球金融中心怎么卖 更新时间：2010-11-20 7:56:40 上海浦东地标级写字楼——环球金融中心散售进入倒计时。 日本森大厦有限公司媒体宣传部经理潘蓓对理财一周报记者表示，公司方面正在通过大型房产中介公司进行市场调研，了解陆家嘴区域超甲级写字楼的潜在客户和价格承受能力，待调研有一定成果，环球金融中心可能会拿出小部分楼层出售。 理财一周报记者获悉，环球金融中心的出售代理是戴德梁行。 业内人士预测，环球金融中心高区售价10万元/平方米。 环球金融中心缘何放弃“只租不售”的形式？是森大厦的资金链出了问题还是公司有了新的投资方向？ 环球金融中心出售倒计时：写字楼租金连续三个季度上涨，日方为何急于套现？ 预计高区售价10万元/平方米左右，戴德梁行担当代理。 浦东地标级写字楼——环球金融中心散售进入倒计时。 “我们正在通过一些全球比较大型的房地产中介公司进行市场调研，了解陆家嘴区域超甲级写字楼的潜在客户和价格承受能力，没有一个确切的时间表和招商流程，待调研有一定的成果，环球金融中心可能会拿出小部分楼层公开出售。”近日，森大厦有限公司媒体宣传部经理潘蓓在采访中对理财一周报记者肯定了环球金融中心将部分楼层散售的事实，但对具体定价、意向客户、出售比例及操盘中介等信息拒绝回应，而此前市场传闻6万-7万元/平方米的售价，潘蓓表示纯属市场臆测。 记者通过相关渠道了解到，代理环球金融中心的大型中介就是国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行，记者联系戴德梁行的相关负责人，对方以“不方便透露”为由拒绝对此表态。 至此，环球金融中心放弃“只租不售”，出售部分楼层的事实已得到肯定，而针对此事的种种细节也在采访中慢慢浮出水面。 决策悖逆？ “决定出售部分楼层是基于市场潜在客户的考虑。” 森大厦有限公司媒体宣传部经理潘蓓在采访中表示，从2008年底环球金融中心正式运营以来，有不少客户表示出了强烈的求购欲望，这些客户不局限于大楼本身的租户，也有来自全球范围内的一些高端企业，近期有针对性的市场调研所表现出的良好市场反应也证实了这点，接下来还是继续听取意见，并针对此类需求做出正确的决策。 出于市场需求的考虑决定散售——这就是森大厦方面给出的理由。不过写字楼市场专家却对环球金融中心在入市两年后突然有散售的意图表示疑惑。 长三角商业地产联盟秘书长张琦在接受理财一周报记者采访时表示，陆家嘴板块写字楼市场目前无论从租金还是入驻率来看，都在朝着好的方向发展，陆家嘴目前超甲级写字楼的平均租价一般都在10元/平方米/天以上，空置率也在持续走低，未来的长期回报和增值空间巨大，森大厦集团在此时突然决定减少持有比例就市场环境而言缺乏说服力；另一方面，上海环球金融中心作为陆家嘴写字楼群的地标型建筑，如此鲜明的标签，如此稀缺的物业，选择出售，无论出售比例多少，对持有者来说都比较可惜。 世邦魏理仕近期的一份报告也提到，三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。全市平均租金报价连续第三个季度上涨，环比上升1%至212元/平方米/月。市场净吸纳量达17.22万平方米，空置率下降0.2%至11.8%。世邦魏理仕认为，在未来6个月，全球经济有望延续复苏，而考虑到上海办公楼新增供应量预计将超过90万平方米，租金将继续稳定上涨。 高力国际华东区董事总经理翁琳在采访中表示，2010年世博会刚结束，上海的国际形象和知名度得到了飞速提升，后世博对于办公楼市场的积极影响将在未来逐渐体现，特别是一些具有国际形象的写字楼，其租金会在未来一段时间内继续增长。 就需求量来看，随着上海国际金融中心建设的加速，除了外资银行、大型国有银行纷纷入驻浦东陆家嘴外，众多的城市商业银行和股份制银行也在积极进驻陆家嘴板块，这对于陆家嘴办公楼租赁市场来说利好重重。 此外，近日记者还实地探访陆家嘴板块的甲级写字楼市场，发现目前环球金融中心的日租金早已问鼎整个小陆家嘴板块，甚至高出了传统高地静安区20%，高出“恒梅泰”等黄金区段，出租率也相对稳定。 森大厦方面对记者表示，目前环球金融中心7-77楼的办公区域出租率已经在70%以上，而记者在对大楼内部人员采访中了解到，目前环球金融中心的租价在12-15元/平方米/天不等，部分低区大面积企业的租金相对较低，租户大多为国际银行、律师事务所、会计师事务所、基金公司和咨询公司。 记者在对比了周边几个甲级写字楼的租金情况后，发现了环球金融中心的优势所在。 金茂大厦目前租价在8-12元/平方米/天；太平金融中心和陆家嘴信息中心目前租价都在9元/平方米/天左右；中融碧海蓝天目前租价在7元/平方米/天。这些写字楼的入驻率一般都在七成以上。 从目前顶级写字楼租赁市场的种种数据以及环球金融中心的租赁行情来看，宣布散售似乎的确有些悖谬。 中房信分析师薛建雄认为，像环球金融中心这样超大体量的顶级写字楼，需要5-10年的持续良好经营才能走向成熟，从投资到稳定回报期就需要更长的时间，开发商应该做好长期持续的投资准备。 套现何意？ SOHO中国董事长潘石屹近日在接受理财一周报记者采访时表示，SOHO中国将不断加大持有物业比例，基于目前商业地产投资回报率的不断攀升，3-5年内SOHO中国持有物业比例将达到50%。 在以SOHO中国为首的众多商业地产开发企业加大在上海持有物业比重的背景下，环球金融中心反其道而行之，持有者——日本森大厦集团的套现行为已成不争的事实，是资金链出现问题，或是调整资产结构融资再出手？引发市场揣测。 “市场上相同的案例非常少，一般此类超甲级写字楼都是以寻求整体收购的形式出售，而一般买家都是在写字楼投入运营前与开发商接洽，这种运营两年后才着手出售的情况很少见。”一位市场专家表示，目前环球金融中心的出租率已达70%，是拿出空置部分出售以达到资产的最高利用率，还是出售给已租客户还不得而知，但是在目前情况下，开发商选择出售一定有自己的考虑。 中房信分析师薛建雄认为，森大厦集团此举背后的原因或许有两种：一种是缓解日本经济下滑选择套现海外资产；另一种则是在上海继续扩张需要重新配置资产进而需要资金支持。 受日元升值影响，日本经济受到冲击呈下滑趋势，日本9月全国核心CPI连续第19个月下滑，如果通缩情形继续恶化，日本经济复苏将是一个漫长的过程。由此来看，森大厦此举，或许是与日本经济滑坡有关，选择出售部分资产来缓解目前的财务状况，毕竟要持有如此大体量和高标准的甲级写字楼其债务压力也可想而知。 早在项目建设初期就有分析人士对项目进行核算与评估。环球金融中心面积约为金茂大厦的2倍，按建设期2006年5%的年贷款利息算，每年的财务成本达人民币4亿元，加上运营成本和人工成本，每年的成本在8亿元人民币以上。参照目前的出租水平，环球金融中心的年收入最多达到8.45亿元人民币。环球金融中心2008年底建成并投入运营，有不到40年的经营时间，要在40年中还清当初欠下的700亿日元投资贷款，每年还本的人民币就要1.5亿元。如果加之日本本国经济出现问题，森大厦集团在日本本国项目遭受创伤，那么资金链将一碰即破。 再分析第二种说法，为继续在大陆扩张而重新进行资产配置，似乎从今年森大厦集团的公开信息中也能找到根据。 目前，森大厦的总资产是1.2万亿日元，其中日本占1万亿日元。 今年2月，森大厦宣布发行首次债券，计划融资1300亿日元，折合人民币107.12亿元。 今年6月，森大厦首席执行官兼董事Tsutomu Horiuchi公开表示，森大厦今年计划筹集资金近500亿日元，折合人民币41.2亿元。同时表示，森大厦已经做好继续同中国投资者合作的准备，为扩大投资，将一改“只租不售”的传统战略，销售东京的部分高楼项目。而这种转型也开始运用在上海环球金融中心上。 森大厦方面也对记者表态，集团由于对上海市场已经较为了解，的确有加大在上海的投资力度的想法。 中房信分析师薛建雄表示，开发商此时出售物业，显然不是最好的选择。但是如果是开发成本回融需要或是其他更好投资项目回融资金需要，也就在情理之中。[1][2][3]下一页 相关文章：午评：先看看2807的支撑嘉宝集团：核电关键耗材提供持久增长动力上海汽车：5亿美元入股通用汽车上海金陵：转型房企受阻抛售多项资产上海汽车斥资5亿美元认购通用汽车1%新股自身扩张受阻鹏博士4亿短期投资为他人做嫁衣上海汽车5亿美元参与美国通用汽车IPO报喜鸟：拟增资控股上海比路特自身扩张受阻鹏博士4亿为他人做嫁衣上海汽车5亿美元参与美国通用汽车IPO
