Adam 房地产：综合运行情况的国房景气指数走高
房地产：综合运行情况的国房景气指数走高 更新时间：2010-4-19 17:50:28 事件： 国家统计局今天公布了今年1-3月份全国房地产市场运行情况。 点评： 1、反映房地产市场综合运行情况的国房景气指数持续走高 3月份，全国房地产开发景气指数 为105.89，比2月份提高0.42点，比去年同期提高11.15点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.58，比2月份提高1.76点，比去年同期提高11.58点；本年资金来源分类指数为119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96点；土地开发面积分类指数为87.07，比2月份回落1.32点，比去年同期回落5.13点；商品房空置面积分类指数为99.79，比2月份提高1.80点，比去年同期提高7.76点；房屋施工面积分类指数为112.04，比2月份提高2.74点，比去年同期提高18.54点。 2、房价涨幅再创新纪录 2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，打破了2008年1月份创下的11.3%的历史最高纪录。环比涨幅1.1%，较上月0.9%有所提高。 另据CREIS数据，1季度，重点城市成交均价同比09年、08年1季度均大幅上涨，其中，深圳1季度成交均价领涨全国，同比09年1季度上涨接近1倍，北京成交均价同比09年1季度上涨74.63%。 由于去年上半年房价基数较低，再加上部分城市房屋可售量处于较低水平，预计未来几个月房屋销售价格指数仍将继续上行。我们认为房价涨幅和房地产开发投资增速是政府重点关注的关键变量。根据我们的测算，房价涨幅已连续四个月位于红灯区，且上涨趋势明显；房地产开发投资增速已超过近10年的平均水平，并持续走高。在前期调控未达到预期效果的情况下，政府很有可能出台更加严厉的调控措施。 中国住房城乡建设部本月13日召开电视电话会议，强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨。当前，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。 3、商品房销售情况好于预期 1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%。其中，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。 近日，部分房地产上市公司公布了今年前三个月的销售情况，其中万科和金地销售面积呈现负增长。而国家统计公布的数据显示全国商品房销售面积仍保持着较高的增长速度，我们认为其原因在于：一是，去年基数较低，直到去年3月份，房屋销售增速才由负转正；二是，虽然一线城市销售下滑得非常厉害，但二、三线城市销售情况良好。 据CREIS数据，2010年1季度，主要城市成交面积同比09年1季度普遍下跌，其中，深圳、福州下跌幅度超过50%，重点城市中，武汉成交面积同比09年1季度有大幅度上升，此外，仅重庆、天津两地保持与09年1季度相当的成交水平，上海、杭州和南京1季度总成交面积同比09、08年呈下跌趋势。 由于去年4月份以后销售量逐渐增加，未来房屋销售高增长不可持续。 4、房地产开发投资增速继续上行，先行指标持续上升预示未来供应将增加 1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。同样，房地产开发投资高速增长也因为去年基数较低，今年房地产开发投资月平均水平低于去年，去年下半年房地产开发投资增速明显加快，预计今年6月份以后房地产开发投资增长将明显放缓。 先行指标继续保持较高的增长速度：1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.22亿平方米，同比增长35.5%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；房屋竣工面积11117万平方米，同比增长12.0%，其中，住宅竣工面积8914万平方米，增长9.8%。去年平均每季新开工面积为2.89亿平方米，3月新开工1.74，接近去年最高水平的12月份，显示新开工继续保持较高的增速。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%。 反映供求关系情况的指标“竣销比”1-3月份为0.72，较去年下半年的约0.6有所回升，显示供求关系紧张的状况正逐渐改善。 5、销售情况良好提升房地产开发企业资金来源增速 1-3月，房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%。其中，国内贷款3674亿元，增长44.3%；利用外资99亿元，下降33.7%；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。 主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各项资金来源之首。 总体来看，今年以来，全国商品房销售情况出现好转，但未来房屋销售高增长不可持续；房价涨幅已创历史新高，我们预计近期上涨趋势仍将持续。房价涨幅过大是困扰当前市场的主要问题，且涨幅已超出管理层所能容忍的极限，预计未来更加严厉的调控措施可能会出台。随着供应量的增加，预计下半年供求关系将出现改善，房价涨幅可能放缓。 由于政府近期出台更加严厉的调控措施的可能性增大，我们暂时下调行业评级至“谨慎看好”。在调控政策出台，且股价持续下跌之后，建议投资者可逢低介入。
