winter 房地产：盈利与资产升值提升行业估值
房地产：盈利与资产升值提升行业估值 更新时间：2010-3-31 0:04:29 核心观点： 2010年，针对房地产的调控将会采取温和的方式。物业税等激进措施短期不可能实施。同时开发商现金流充裕，短期供不应求，房价难以下降，考虑到我国当前处在城市化加速阶段，对房地产需求依然较为旺盛。 2010年2月CPI涨幅超过市场预期，进入实际负利率时代，有利于住房需求的释放。 房地产企业资产价值提升。当前人民币面临升值压力越来越大，2010年升值时机渐趋成熟，人民币升值将提升我国房地产企业的资产价值。 估值方面，目前行业主要上市公司2009和2010年的P/E分别为33和22.6倍，股价对NAV平均溢价7%，估值基本合理。给予行业“推荐”评级。 投资选择标准：全国性龙头公司；土地储备丰厚公司；受益于区域规划，现金流好的地方龙头。 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 短期供不应求局面难改，开发商不差现金，2010年流动性仍较充裕，房价继续上涨。 人民币升值预期加大，提升房地产企业资产价值。 CPI涨幅超过预期，未来物价步入上行区间，实际利率为负，有利于商品房需求的释放。 我们认为2010年房地产交易量与2009年持平，价格继续上涨，但涨幅减缓。 我们与市场不同的观点： 目前市场普遍担心政策调控使行业再次陷入2008年的严重萎缩局面。 我们的观点是：2010年政府对房地产的调控将会较为谨慎，以避免对经济的打击；2010年宽货币，稳信贷的政策下流动性仍然较为充裕，人民币升值预期强烈，加上通货膨胀预期，2010年房地产将会在高位进行温和的调整。 行业估值与投资建议： 目前主要地产公司2009和2010年的P/E分别为33和22倍，股价对NAV平均溢价7%，估值基本合理。我们给予房地产行业评级为“推荐”。投资选择标准：全国性龙头公司；土地储备丰厚公司；受益于区域规划，现金流好的地方龙头。 行业表现的催化剂： 商品房交易量环比继续大幅增长。 主要风险因素： 价格上涨过快，政府出台严厉调控的措施，成交量大幅萎缩。
