XiaoMing 房地产：最严厉政策出台异地购房受限
房地产：最严厉政策出台异地购房受限 更新时间：2010-4-24 1:14:26 事件概述： 事件：中国政府网近日刊登了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知共分为十个部分，通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。 根据本通知规定，除了前几天常务会议公布的调控房案外，又有新的政策措施出台。 投资要点： 1、史上最严厉房地产调控政策出台。 周末国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，是历年来房地产行业调控政策最严厉的文件。相比“新国四条”而言，该文件中无论从措辞，还是具体措施，都体现了政府调控房价的决心。从具体的数量化的政策工具而言，增加了异地购房及购买多套住房方面的限制。其中，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。从本政策可见，政府调控房地产市场的决心超出市场预期。 2、二套以上购房行为受到严格限制。 二套房以上的购房行为受到限制，是对投资及投机性购房行为的精准打击。从银行角度来看，是防范信贷风险的需要，一般而言投资性住房的杠杆比例高，一旦房价波动区间较大，银行房贷资产将面临不确定性风险。从二套以上购房行为的规定来看，既有银行信贷层面的约束，也有行政干预方面的规定。通知规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。通过信贷政策及行政约束双管齐下的方式，二套房以上的购房行为将受到明显约束。 3、异地购房门槛提高，精准打击投机购房。 规定纳税证明和社保缴纳证明，本身即是对炒房行为的硬性约束。在此约束下，许多变通购房行为被严格约束，投资购买多套房的难度在加大。社保和纳税证明是个人履行社会责任的证明和凭证，也是个人诚信的凭证，因此，用此证明约束购房行为，具有硬约束力。打击投机性购房行为，是还原房地产市场稳健发展的需要，也是满足居民基本住房的需要。开发企业面临更为严厉的市场监管和约束。 4、房地产行业的信息披露制度将更为丰富。 文件规定要完善房地产市场信息披露制度。根据该通知，各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。由此可推测，房地产行业的信息披露将更为丰富。一方面，房地产行业的成交情况披露更细化；另一方面，个人住房信息系统有望在不远的将来推出。 5、政策影响房地产行业中期走势，维持“中性”评级。 该政策将对房地产行业的中期走势形成直接影响。首先，政策的执行意味着房价的中期高点已经到来，房价小幅调整的概率在逐步增大。其次，政策效应将造成成交量的小幅下滑，这对于房地产行业的中期成交情况形成影响。一旦价格松动，会不会迎来市场再一次的“观望”？今年一季度的需求释放较为充分，包括部分恐慌性需求，以及对调控政策产生疑问的购房群体。因此，需求部分的持续性有待于进一步强化。 我们建议短期内仍宜对本行业保持谨慎态度，维持“中性”评级。从投资机会来看，难有趋势性投资机会。短期内来看，利空政策仍未出尽，主要集中在房产税的制定和出台以及市场监管力度的加大等方面，短期建议仍需对地产股保持“谨慎”态度。受该政策影响，个股选择上，建议对经营现金流充裕，运营能力较强的公司给予重点关注，建议重点关注：万科A、招商地产、苏宁环球等个股。
