Adam 房地产：政策的精准打击地产面临调整
房地产：政策的精准打击地产面临调整 更新时间：2010-4-19 17:50:29 根据新华社最新消息，14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 另外国务院还要求地方政府可采取临时性措施严格限制各种名目的炒房和和投机性购房，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 本次信贷政策调整基本和市场之前传闻的类似，但其中对较大首套房的首付比率提高较市场预期更严厉，而二套房的首付比例也上升到了前所未有的水平。对房地产板块的影响体现为：1)首付成数提高导致购买力下降；2)二套房以上的利率水平大幅提高导致月供成本大幅上升。下图1简要表明了新政实施前后各类购房者的贷款条件变化及影响。 我们认为本次信贷新政昭示的从紧信号非常强烈，政策采取一刀切的形式，商业银行原先的自主利率操作空间被完全压缩，政策执行力度较强。另外，由于今年一季度新增房贷快速增长，估计高达5,000多亿元，后续房贷可发放额度将急剧下降，房贷杠杆较一季度大幅降低已经是不争的事实。 首付比例提高、二套房贷利率上浮，配合今年即将出台的加息政策，对房地产市场的负面影响将会相当巨大，可以有效改变市场的房价上涨预期、抑制房地产成交量，甚至达到打压房价的短期效果。 从影响的范围和程度来看，我们维持高端住宅房地产、投资用房产将受到显著不利影响的判断；从区域来看，我们认为一线城市由于住宅结构偏大户型、且原先贷款政策较二三线城市更为宽松，本次一刀切式的信贷政策调整对一线城市影响将大于二三线城市。 因此我们维持原先对整个板块保持谨慎态度的判断，维持对行业的中立评级。建议投资者回避一线高房价城市地产股和有房产税传言城市的地产股，如集中在上海、深圳、北京、杭州、重庆等地的区域性开发商，以及回避高端住宅占比较高的地产股如华侨城、招商地产等，我们将在未来一段时间内发布相关个股的评级调整报告。
